Preguntas más frecuentes: Notario

El consejo general del notariado ofrece a los usuarios una colección con las preguntas más frecuentes que se suelen hacer a los notarios sobre vivienda. A lo largo de la semana iremos ofreciendo todas las preguntas que incluyen desde temas de compraventa a hipotecas pasando por problemas testamentos relacionados con inmuebles. 12 preguntas frecuentes, entre las que destacan temas de hipotecas, subrogaciones hipotecarias y escrituras para la compra de una vivienda

Un matrimonio  casado en separación de bienes pretende  comprar  una  vivienda mediante préstamo hipotecario. marido y esposa figurarían como titulares del préstamo hipotecario, pero desean  que  la  plena  propiedad  de  la  vivienda  esté  a  nombre  de  la  esposa  (extranjera nacionalizada) y de un hijo común de 9 años. ¿Es posible esta situación?

Es posible la situación que usted plantea. La titularidad del bien pertenecerá pro indiviso a la esposa y a su hijo menor de edad, mientras que el préstamo hipotecario se concede al marido y su esposa, que son los obligados a pagar el préstamo.

No obstante, esta situación plantea varios problemas:

- la compra de un bien por un menor implica la consecuencia fiscal de que la ley presume que el dinero con el que el menor compra ese bien ha sido donado por sus padres -salvo que se pruebe que el menor tiene bienes suficientes para la compra- y en consecuencia deberá satisfacer, además del impuesto correspondiente a la compraventa, el impuesto de donaciones.

- si el menor figura como dueño de una parte indivisa del bien adquirido, a continuación ha de hipotecarse ese bien a favor de la entidad prestamista que les da el dinero para comprar la vivienda y para hipotecar los bienes de un menor los padres necesitan la previa autorización del juez del domicilio, con audiencia del ministerio fiscal.

Estoy soltero y me he comprado un piso tras pedir al banco un préstamo hipotecario para poder pagarlo. El piso, por tanto, me pertenece privativamente. Si me casara en gananciales la cuota que le pagaría al banco sería con dinero ganancial, como es lógico. ¿Cómo quedaría la situación jurídica del piso en este caso? ¿Habría algún derecho de la sociedad de gananciales, de mi esposa sobre el piso?

Se trata de una situación típica de muchas parejas jóvenes. En el momento del matrimonio, uno de los dos cónyuges tiene ya un piso adquirido y está pagando una hipoteca. Después de casados, las cuotas del préstamo se van abonar con dinero ganancial y la cuestión es qué derechos tiene el cónyuge no propietario sobre el piso o respecto del otro cónyuge.

Dado que el piso se ha pagado al contado (el vendedor ha recibido todo el precio y a quien se debe el dinero no es al vendedor, sino a la entidad financiera), lo que hay es un pago de una deuda privativa con dinero ganancial. El piso en ningún caso deja de ser privativo por este hecho, ni se convierte en ganancial. Sigue siendo propiedad única del cónyuge comprador, pero lo cierto es que el cónyuge no propietario tiene un derecho a ser reembolsado por las cantidades gananciales que haya desembolsado para pagar el préstamo (que a fin de cuentas, "no es suyo"). La única limitación que surge es que si dicho piso pasa a constituir la vivienda habitual del matrimonio para realizar actos dispositivos sobre el mismo (venta, hipoteca, etc.) necesita el consentimiento de su cónyuge, consentimiento meramente formal que, aunque necesario, no desvirtúa su titularidad privativa.

Es como si el cónyuge propietario fuera "deudor" frente al otro. Esta deuda será en su caso calculada y abonada cuando se disuelva y  liquide  la sociedad de gananciales, bien por  fallecimiento de uno de  los cónyuges, bien por liquidación en vida, sea por una crisis matrimonial  (separación o divorcio), o por un cambio voluntario del  régimen económico del matrimonio (pasando por ejemplo de tener gananciales a regirse por el sistema de separación de bienes).

Queremos comprar una vivienda de protección oficial por la que piden 115.800 euros. Al ser de VPO se tiene que escriturar en 78.000 euros. ¿Existe la posibilidad de que la vivienda se pueda descalificar? ¿Quién solicita la descalificación? ¿Aproximadamente a cuánto ascenderían los gastos de una descalificación? ¿Cuánto tiempo podría tardar este trámite? y si no se pudiera descalificar, ¿se podría pedir un préstamo al banco por más valor de lo que se escriture la vivienda y dar el resto en dinero negro?

En efecto, las viviendas de protección oficial tienen un precio máximo de venta debido a que se trata de viviendas cuya construcción se promueve por razones sociales, y normalmente con ayudas del estado. Por ello, nuestras leyes intentan que esas ayudas no sirvan para que el propietario de la vivienda especule y se enriquezca ilegítimamente con ellas, sino para que se beneficien de las mismas los sucesivos compradores adquiriendo las viviendas a precios sociales. Comprar con dinero negro no es una solución, es ilegal y tiene muchísimos inconvenientes para el comprador de vivienda habitual.

La alternativa, como usted plantea, es "descalificar' la vivienda como VPO. La descalificación ha de solicitarla el vendedor antes de la venta, normalmente en la consejería de vivienda (o similar) de la correspondiente Comunidad Autónoma y no tiene gastos, salvo en determinados supuestos en los que es posible que el vendedor tenga que devolver ayudas oficiales que hubiera recibido con anterioridad. Depende del caso. Lo mejor es preguntar directamente en el organismo donde se solicita la descalificación en el que también le informarán del plazo.

He firmado un contrato de compra de un piso de segunda mano aportando el 15% de la cantidad total acordada. Tanto en el mencionado contrato como en la escritura pública consta que el piso tiene una superficie útil de 67 metros cuadrados, pero en el informe de tasación consta que son 56 metros cuadrados útiles. ¿Qué ocurre en este caso? ¿Puedo exigir a la parte vendedora una disminución del precio total? en caso de no llegar a un arreglo, ¿tendría derecho a exigir la devolución de la cantidad depositada más otra cantidad igual a la depositada alegando defectos o incumplimiento en el contrato?

Sólo en el caso de que la venta se haga “a tanto el metro” habría derecho a exigir el aumento o la disminución del precio respecto a la diferencia de medida, o incluso la resolución del contrato en ciertos casos. Para exigir la devolución del doble de la cantidad entregada, la entrega tendría que haberse pactado con esta finalidad. Lleve toda la documentación a su notario para que se lo confirme a la vista de la misma.

A la hora de hacer escrituras para la compra de una vivienda con un préstamo hipotecario, ¿qué trámites puedo hacer yo personalmente y cuáles debe hacer obligatoriamente el notario?

La escritura es elaborada, redactada y autorizada por el notario. En cuanto a los trámites complementarios (impuestos y registro), normalmente no podrá hacer ninguno usted solo ya que las entidades de crédito y, en general, los acreedores o las personas que adquieren algún derecho, suelen exigir al deudor que les autorice para realizar dichos trámites ellos mismos o bien a través de algún profesional de su confianza o de un profesional imparcial, como es el caso del notario. En caso contrario, lo normal es que anulen la operación y no le presten el dinero.

¿Es posible tener acceso a la escritura antes de su firma?  

El comprador tiene derecho a examinar el proyecto de escritura (elaborado por el notario conforme a la legalidad vigente) en la notaría durante los tres días hábiles anteriores a la firma de la escritura. En él figurarán todas las condiciones financieras y no financieras. Si hubiera alguna cláusula abusiva el notario deberá pedir al banco que la suprima, siempre que el tribunal supremo la haya declarado como tal y esté inscrita en el registro de condiciones generales de la contratación.

El otorgamiento de la escritura no es solo firmar ante el notario. El prestatario deudor puede pedir que se le deje tiempo para leer la escritura y, a continuación, el propio notario leerá y explicará el contenido del préstamo hipotecario.

El contrato, que redacta el banco, suele ser largo, pero es importante prestar la máxima atención y hacer al notario todas las preguntas que se deseen. Antes de la firma, el notario consultará on line los libros del catastro y del registro de la propiedad en cuanto la aplicación esté disponible para comprobar que no hay ningún tipo de carga o limitación sobrevenidas
este es el último momento para aclarar todas las dudas que pueda tener porque una vez firmada la escritura no se puede volver atrás.

¿Me pueden explicar qué es una oferta vinculante?  

La oferta vinculante es un documento escrito que debe contener todas las condiciones financieras del contrato de solicitud de préstamo. Aunque ya se haya incurrido en algún gasto, es el momento de examinar cuidadosamente todas las condiciones para ver si son interesantes, así como el cuadro de amortización para comprobar si podemos o no hacer frente a los pagos. La oferta vinculante tiene una duración mínima de 10 días hábiles, plazo que el cliente tiene para examinarla y aceptarla o rechazarla.

Mi hija se ha comprado un piso en construcción y se lo entregarán próximamente. El vendedor da la posibilidad de subrogarse en la hipoteca que tiene constituida o que busquemos otra entidad bancaria y constituir una nueva hipoteca. El precio del piso es de 144.000 euros y la hipoteca de 114.000 euros. ¿Existen diferencias entre los gastos notariales y regístrales que comportan  las  dos  opciones para escriturar el piso y la hipoteca? ¿A cuánto  asciende aproximadamente la diferencia si es que son distintos? se supone que en ambos casos el notario lo designará el vendedor

Por definición, resulta más barato subrogarse en una hipoteca ya constituida que constituir una nueva, ya que la subrogación está exenta del pago del impuesto sobre actos jurídicos documentados y la constitución de hipoteca tributa entre el 0,5% y el 1,5%, según la Comunidad Autónoma. Los gastos notariales y regístrales son muy similares; en todo caso podrían ser algo inferiores en la subrogación de hipoteca. Lo habitual entre particulares es que el notario lo elija la persona que va a pagar sus honorarios o la mayor parte de ellos.

¿En caso de subrogación de hipoteca debo pagar el  IVA correspondiente a  los honorarios notariales?

Los servicios profesionales del notario en relación a la subrogación de hipoteca no están sujetos a IVA. Debe tener en cuenta, sin embargo, que si la escritura es de compraventa con subrogación, la parte de honorarios que corresponden a compraventa sí están sujetos a IVA. Esto se regula en el Art. 20.1.18.i de la liva, pero solo ha sido aclarada esta cuestión definitivamente en la ley 66/1997

Tengo un crédito abierto con un banco y me gustaría subrogar una hipoteca con otra entidad más favorable. ¿Puedo acogerme a los beneficios de la ley de subrogación si renuncio a poder recuperar el capital amortizado?

Las subrogaciones de hipoteca por cambio de entidad acreedora (cambiar la hipoteca a un banco distinto), están legalmente previstas para las hipotecas en garantía de préstamos. Es dudosa la posibilidad de realizar la subrogación cuando lo que está garantizado con la hipoteca no es un préstamo sino un crédito. En la regulación anterior a la ley 41/2007 la cuestión se había resuelto en sentido negativo (con ciertas excepciones). En el momento actual, es dudosa la posibilidad. La resolución de la DGRN de 29 de febrero de 2008 admitió la posibilidad de subrogarse en los créditos afirmando que resulta razonable concluir la procedencia del procedimiento subrogatorio  tanto respecto de unos como de los otros; conclusión a la que conduce igualmente la finalidad de la norma de extender los beneficios de su régimen.

En todo caso hay que tener mucho cuidado con el tratamiento fiscal si se admite la subrogación de créditos hipotecarios, pues la resolución de la dirección general de tributos de 6 de agosto de 2009 afirmó que no entra en el ámbito de los beneficios fiscales “la novación de un crédito hipotecario en préstamo hipotecario, precisamente porque la ley 2/1994 no ampara la subrogación de créditos hipotecarios de forma autónoma...”. Ante cualquier duda, consulte a su notario.

Voy a realizar una subrogación con otra entidad sobre un préstamo hipotecario y la entidad que va a dejar de ser mi acreedora pretende cobrarme un 1% en concepto de reembolso total o parcial. Se trata de un préstamo a tipo variable y en la escritura se expresa dicha comisión por reembolso total o parcial. Sin embargo, en realidad no existe cancelación del préstamo ya que este sigue vigente y la subrogación con otra entidad, y por tanto el reembolso anticipado total, viene motivado por la necesidad de contratar un tipo de interés más ventajoso. ¿Pueden aplicar dicha comisión?

Esa comisión del 1% puede cobrarse y así está autorizado por el banco de España. en cuanto a que exista o no cancelación, lo cierto es que aunque la comisión recibe nombres diversos, puede exigirse en los casos de reembolso total anticipado del préstamo, siendo indiferente a estos efectos que la hipoteca se extinga y cancele o que se subrogue en ella el banco pagador. Para los préstamos concertados con posterioridad al 27 de abril de 2003 esa comisión máxima ha quedado en el 0,5% ó 0,25% en función de los años que haga que se contrató el préstamo.

Tengo un acuerdo firmado con otra persona para comprar un piso de renta antigua cuando quede libre. El acuerdo, reflejado en un contrato privado a cuya firma entregué 3.000 € en concepto de señal, se realizó hace más de dos años y ahora temo que la otra parte pueda incumplirlo. ¿Qué podría esperar en este caso?

El contrato al que usted hace  referencia es un simple acuerdo de voluntades que vincula a ambas partes y cuyo incumplimiento generará la responsabilidad contractual correspondiente, de conformidad a lo pactado. Si pactaron arras, el incumplimiento por parte del comprador  implica su pérdida  y en caso contrario,  la obligación del  vendedor de devolverlas duplicadas. Ahora bien, salvo que en el contrato pactaran la posibilidad de que cualquiera de las partes pudiera obligar a la otra a elevar el contrato a escritura pública, no pueden hacer nada más salvo que de mutuo acuerdo procedan a otorgar ya la escritura de compraventa -momento en el que usted adquirirá la propiedad del piso- o a establecer algún tipo de garantía adicional para el caso de incumplimiento

Tenga en cuenta que en materia civil la regla general es que el contrato solo vincula a los contratantes  y sus causahabientes y no a terceros, de manera que si su vendedor vendiera a otra persona, tendría que resignarse a percibir la indemnización correspondiente en los términos estipulados en el contrato. Admítanos el consejo de que antes de firmar nada, trate de asesorarse bien. No obstante, aún no es tarde y podría acudir usted a un notario para que le explique con más detalle sus derechos o a un abogado en caso de que precise usted renegociar el contenido del contrato.