Ya ha pasado un año desde que Mariano Rajoy ganó las
elecciones –no desde que se acomodó en la Moncloa, pues recordarán que el traspaso de
poderes se hizo desesperantemente lento-. Es un buen momento para hacer un
balance de su gestión desde el punto de vista exclusivamente inmobiliario.
Para ello, lo primero es identificar los retos a los que se enfrentaba el nuevo gobierno,
que eran fundamentalmente dos:
1) Dinamitar la burbuja financiero-inmobiliaria.
2) Dinamizar de nuevo el mercado.
1) Dinamitar la burbuja.
Luis de Guindos, ministro de economía y
competitividad, empezó con bríos renovados en esta tarea. Su primer Real Decreto era
ciertamente ambicioso: nada más y nada menos que 50.000 millones de euros de pérdidas latentes que el sistema financiero
debía provisionar en uno o dos años, según los casos. “Descuentos”
para el suelo del 80%, del 65% para la obra en marcha, y del 35% para la
vivienda terminada. Nada que ver con las reformas de la “señorita Pepis” de Mafo,
Salgado Y Zapatero
Era un buen intento. Probablemente en 2010 hubiera
colado. Pero la sombra de la sospecha ya se había instalado.
Ya nadie creía en el balance de la banca española. Además, curiosamente las
provisiones exigidas se situaban en un nivel tal que, según los cálculos del
gobierno, sin ningún tipo de ayuda exterior, el propio sistema podía hacerse
cargo de ellas.
Vista la negativa reacción de los mercados, al Ministro no le quedó otra que endurecer la reforma con otro real
decreto que exigía provisionar como pérdidas otros 30.000
millones de crédito-promotor considerado “bueno” en el balance de las
entidades. Lo que parecía una buena medida produjo, sin embargo, una mayor
desconfianza, no tanto por la exigencia de reconocimiento de pérdidas en sí,
sino por el doble mensaje que contenía:
1) El banco de España no es fiable, no hace bien su
trabajo;
2) Si la calidad del crédito-promotor no es
creíble, ¿Por qué lo va a ser el resto del crédito que tienen concedido las
entidades?
Así pues, no quedó otro remedio que llevar a cabo
un doble ejercicio (Top-Down, y Bottom-Up) de máxima transparencia recurriendo
para ello a expertos internacionales y a las “Big Four” para despejar toda
sombra de duda. El precio para el gobierno –la caída de bankia, y la petición
formal de rescate a la unión europea (UE)- resultó francamente caro pero
absolutamente necesario para recuperar la credibilidad: ejercer de dinamitero
tiene sus riesgos; puedes perder una mano o, incluso, la vida.
2) Dinamizar el mercado.
la legislatura comenzó con renovados incentivos
fiscales para los compradores de vivienda, con la extensión del IVA superreducido
que había aprobado Zapatero en verano de 2011 y con la reactivación de la
desgravación por compra de vivienda habitual que el ex presidente había dejado
“el capital disminuido” al final de 2010. Sin embargo, y precisamente como
contrapartida por el rescate del sistema financiero y para cumplir con el
objetivo de déficit, Bruselas exigió al gobierno
subidas de impuestos y eliminación de otros incentivos. Así
pues, dentro de unas semanas estas ventajas serán historia.
Por otro lado -todavía pendiente de aprobación- la ley de
medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda
puede suponer un hito en el mercado inmobiliario si finalmente consigue su
objetivo: movilizar y ensanchar el por lo general poco
atractivo mercado del alquiler español. Para ello se propone
una reforma de la ley de arrendamientos urbanos que, aunque re-equilibra algo
la relación arrendador/arrendatario, mantiene la balanza inclinada a favor del
último. La supuesta agilización del procedimiento de desahucio del inquilino
moroso no va a ser tal a efectos prácticos, por mucho que los titulares sensacionalistas
de algunos medios hayan insistido ello.
Esta misma ley propone la modificación del régimen de las SOCIMI (sociedades
cotizadas de inversión inmobiliaria) que pretende equipararlas a los REIT (Real
Estate Investment Trust) y que, si efectivamente lo consigue, podría suponer un
importante impulso a la
inversión institucional extranjera en España. También en este
sentido, aunque enfocada en el inversor particular extranjero extracomunitario,
se encuentra la discutida medida anunciada hace unos días por el secretario de
estado de comercio, Jaime García-Legaz, de conceder la residencia a los que
adquieran viviendas por valor de 160.000 euros.
Por último, y estrechamente relacionada con la
primera parte de este artículo, está la gestión que, a través de la SAREB
(‘banco malo’), se va a hacer de los activos adjudicados y créditos dudosos
de las entidades financieras rescatadas y de otras que reciban ayudas. Aún en
fase de puesta en marcha y con 15 años por delante, la SAREB está llamada a
jugar el papel de protagonista principal del sector inmobiliario, pues se trata
de la mayor inmobiliaria del país. El precio de transferencia de los activos
–con fuertes descuentos aunque quizá no tanto como se esperaba- ha sido
acordado con Bruselas y sigue casi al
pie de la letra el marcado por Oliver Wyman en el escenario más
estresado. El equipo gestor se está todavía diseñando, si bien los nombres de
los ya confirmados –Antonio Carrascosa, director del FROB, Belén Romana,
presidenta de SAREB, y Walter de Luna, director general de SAREB- traslucen profesionalidad
y pasado sin mácula.
Tras el relato de los hechos, mi valoración:
1) La voladura más o menos controlada de la burbuja inmobiliaria se puede considerar finalizada.
Aunque no se puede considerar un éxito, ya que para eso habría de haberse llevado
a cabo en 2009 o 2010. No obstante, sí que es mérito de este gobierno.
2) El saneamiento bancario, sin embargo, no va a procurar crédito abundante y barato a corto plazo.
Entre otras razones, por el efecto desplazamiento o crowding out de la administración y de las grandes
empresas, que consumen con voracidad el poco crédito disponible; y por el
todavía elevado endeudamiento del sector
privado.
3) No comparto la fórmula adoptada para sanear el
sistema financiero. Hubiera sido más justa y eficaz la quiebra
ordenada de las entidades inviables en lugar de su rescate y
consiguiente socialización de las pérdidas.
4) Tanto el IVA superreducido como la desgravación
por vivienda no pueden por sí solas dinamizar el mercado. Sin crédito son ineficaces.
5) La ley que reforma el mercado del alquiler es
una buena noticia, aunque insuficiente. Por otro lado, el desarrollo de las SOCIMI puede ser la sorpresa grata de 2013. Esto es
algo a lo que no es ajeno el mercado, que ya está organizando coloquios
profesionales sobre las SOCIMI
6) aunque tiene 15 años por delante, la SAREB no
debe caer en la tentación de esperar a que el mercado mejore. El mercado mejorará sólo si la SAREB actúa con valentía en sus compases
iníciales aun asumiendo pérdidas en las primeras ventas. Lo
importante ahora es dinamizar el mercado, generar entrada de dinero en
efectivo. Las propias ventas atraerán de nuevo el interés inversor y ejercerá
un efecto llamada e imitación que poco a poco empujarán los precios, es decir,
la confianza en España.
En los primeros años de vida del banco malo el
precio del suelo bajara, en concreto, un 12,5% en 2012 y un 5% en 2014, para
comenzar con tímidas subidas a partir de 2016. Esta tendencia llevará a que en
2024 el suelo alcance niveles del boom inmobiliario.
Hasta entonces el suelo acumulará polvo en el banco
malo. Algunos expertos aseguran al portal de noticias vozpópuli que los suelos
buenos valen un 50% menos que en 2007, lo que equivale a precios de 2003,
mientras que los malos, no valen nada. También señalan que el ritmo de venta de
suelo no cogerá velocidad hasta el noveno año de la vida de la SAREB (2021).
Los jueces de primera instancia de Bilbao y Mallorca
han acordado paralizar temporalmente todos los desahucios.
Los magistrados han tomado esta decisión después de que la semana pasada el
gobierno aprobase una suspensión de dos años para los desalojos de las familias
más vulnerables. Los jueces explican que con esta iniciativa quieren dar un
margen de tiempo a los ciudadanos que ya tengan un proceso de ejecución en
marcha para que puedan informarse sobre la moratoria
Además, las juntas de jueces del país están
debatiendo y preparando protocolos sobre cómo aplicar la nueva norma. El Juez
Decano de Madrid considera que el Consejo General Del Poder Judicial (CGPJ)
debería pronunciarse sobre cómo proceder en estos casos con una
"instrucción interpretativa".
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