Provisionar suelo o deuda

Tal y como adelantó hace un mes, renta corporación ha ganado 6,5 millones de euros hasta junio. De nuevo, la venta de activos a sus bancos acreedores ha obrado el milagro de la vuelta a números negros. Un fenómeno que no solo se da en esta cotizada. Los expertos señalan que este tipo de operaciones de venta “no son reales”, ya que no se cierran a los precios actuales que el mercado da a esos activos. Además, creen que los resultados de estas inmobiliarias son “ficticios” porque no provienen de su negocio ordinario

La inmobiliaria que dirige Luis Hernández ha dado el pistoletazo de salida a la temporada de resultados empresariales en España, y de qué manera. El beneficio de renta corporación creció un 91% en los seis primeros meses de 2012 hasta los 6,5 millones de euros. En el mismo periodo del año anterior, esta cifra se situó en 3,4 millones

En su nota enviada a la comisión nacional del mercado de valores (CNMV), la cotizada explica que las cuentas del primer semestre del año han estado “significativamente” marcadas por “el resultado positivo” de la venta de activos a entidades financieras del sindicado “que han amortizado de esta forma su posición acreedora de la compañía” de forma sustancial

Entre abril y junio de este año, dos bancos acreedores ejercieron el derecho a comprar activos a renta corporación lo que supuso un descenso de su apalancamiento de 36,1 millones. Así, el saldo medio de la deuda neta para el primer semestre de 2012 descendió hasta los 184,2 millones de euros frente a los 288,3 millones registrados en el primer semestre del año pasado

Las desinversiones de activos a la banca es una de las condiciones recogidas en el acuerdo de refinanciación de deuda que la compañía cerró en mayo de 2011. En este pacto, renta corporación se comprometía a vender a las entidades acreedoras activos por valor de 117,7 millones de euros, lo que le permitió obtener un préstamo participativo de 54,5 millones para reequilibrar su patrimonio y otro de 127 millones, que se amortiza anticipadamente a medida que se proceda a la venta de activos

Los analistas consultados destacan que estas ventas de suelo a la banca acreedora son operaciones “artificiales” porque aquí las dos partes no cierran de forma voluntaria la venta de unos activos a un precio acordado entre ambas. “el banco decide comprar suelo a la compañía porque con ello reduce la deuda de su balance. Lo normal es que las inmobiliarias registrasen beneficios por la venta de viviendas pero en la actualidad no ocurre esto”, destacan fuentes del mercado. “los resultados son ficticios”, sentencian

En este sentido, la facturación de renta corporación alcanzó los 46,8 millones de euros en los seis primeros meses del año. De este importe, 36,3 millones corresponden a la venta de activos a la banca mientras que las del negocio ordinario se situaron en 8,6 millones. Los alquileres y otros ingresos suponen 300.000 euros

En su último informe sobre el sector, Banesto bolsa considera que la cuenta de resultados de renta corporación presenta “baja visibilidad” como consecuencia tanto de la “situación macro” como por “el entorno del mercado” donde las operaciones son “escasas”. “el hecho de que el repago de la deuda se haya alargado no exime de su pago y a día de hoy renta corporación no genera flujo de caja suficiente para hacer frente a los repagos”, apostilla

Quabit también vende activos a la banca

Una situación similar se repite en quabit. El acuerdo con los acreedores no solo ha supuesto su salvación, tal y como reconocieron sus directivos en la presentación de resultados del primer trimestre de 2012, sino que también le ha permitido volver a beneficios. La cotizada registró ganancias en el balance individual de la sociedad hasta marzo tras varios años de pérdidas. También en ese periodo el grupo redujo sus números rojos en un 52% principalmente por la venta de activos. Desinversiones que ya estaban recogidas en el pacto de refinanciación con los bancos y con el que la empresa se comprometía a venderles sus activos a cambio de deuda

Unas transacciones que se realizan a un valor inamovible. es decir, el precio de venta de los activos de quabit no puede ser inferior a las valoraciones que la tasadora knight Frank realizó en diciembre de 2010, ni tampoco ser menor que el importe de la deuda asociada a dicho activo, tal y como establece el acuerdo de refinanciación. De no ser por este punto, la compañía que preside Félix Abánedes tendría aplicar importantes descuentos para desprenderse, por ejemplo, de su cartera de suelo, dadas las tasaciones actuales. No obstante, son las entidades quienes deciden si quieren ejercer el derecho preferente de opción a compra ya que el pago de la deuda y de todos sus intereses está aplazado hasta 2016

La facturación de la promotora creció en el primer trimestre de 2012 hasta los 311,4 millones de euros, frente a los 6,4 millones de euros que ingresó un año antes. La mayor parte de las ventas provino de la gestión de suelo que aportó más de 288 millones, mientras que en el primer trimestre de 2011 esta cifra se situaba en los 1,2 millones. Entre los objetivos de la empresa para este ejercicio está la desinversión en suelo por un importe de 200 millones

Inmobiliarias en beneficios en riesgo de ejecución

El consejero delegado de IREA, Mikel Echavarren, alerta a los inversores de que en las circunstancias actuales los resultados contables de las inmobiliarias “no son evaluables” para saber si una compañía es viable. “hay empresas que registran beneficios y están en riesgo de ejecución”, subraya. El directivo de la consultora comenta que cuando una entidad financiera acepta una dación en pago de una inmobiliaria es porque considera que la viabilidad de esa compañía es cero. “para los bancos esa promotora está en la UVI”, matiza. El experto ve estas operaciones como daciones en pago y no como ventas, tal y como las califican las propias empresas

Echavarren insiste en su mensaje: “que nadie pierda el rumbo, estas compañías tienen un apalancamiento elevadísimo y sus subidas en la bolsa ante anuncios de refinanciaciones o beneficios son irracionales”. Las acciones de renta corporación cerraron el pasado 20 de junio con una subida del 37%, la mayor del año, después de adelantar que ganaría seis millones de euros en el primer semestre de 2012.

¿Por qué compran los bancos activos a un precio superior al del mercado?

El directivo de IREA explica que en este tipo de refinanciaciones suelen estar implicadas un gran número de entidades por lo que se unifica el criterio de compra para que ningún banco “se beneficie” o se vea “perjudicado”. “unos quieren adquirir los activos a valor de tasación, otros a valor de deuda”. Además, puede ocurrir que si transcurridos dos años desde que el banco compró el activo la empresa entra en concurso de acreedores, el administrador concursal podría forzar a la entidad a devolverse ese activo por considerar que el precio al que se vendió fue bajo

Por otro lado, si comprase a un valor inferior al importe de la deuda, la entidad tendría que provisionar el coste de la adquisición del activo y el 80% de la deuda asociada al mismo. Fuentes del sector reconocen que los nuevos reales decretos realizados por el ministerio de economía han cambiado las reglas. “con los nuevos decretos la banca cuenta con un calendario distinto para realizar las provisiones por tener suelo”. “el juego para los bancos estará ahora en decantarse por provisionar suelo o deuda, en función de la cuantía que les suponga”, aseveran

Los analistas descartan una recuperación del sector inmobiliario a corto plazo. “creo que tanto el negocio residencial como de retal mantienen la tendencia bajista”, aseguran un bróker que sigue el sector. “Hasta que no se produzca un cambio en determinadas variables como el desempleo o al acceso a financiación, entre otros, no vaticinamos una mejora”