Alquilar una vivienda de forma segura

Aunque alquilar una vivienda vacía tiene numerosas ventajas, el miedo a un impago por parte del inquilino o a que la vivienda sufra daños desincentiva a muchos propietarios. 6 diferentes alternativas con las que cuentan los propietarios para alquilar una casa de forma segura, entre las que destacan la cuidada selección del inquilino o la contratación de seguros que cubran impago y daños.

El propietario tiene una serie de alternativas para ‘blindarse’ a la hora de sacar su piso al mercado y evitar sobresaltos. Son las siguientes:

1. Hacer una cuidadosa selección del inquilino

El mejor remedio para evitar los quebraderos de cabeza que supone dar con un inquilino moroso es la prevención. Cuidar la selección del inquilino puede ser uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta en el proceso de alquilar con seguridad una vivienda
para conocer la solvencia de un arrendatario podemos solicitar su nómina y contrato de trabajo, con el fin de comprobar su capacidad de pago y estabilidad laboral. Además, existen diferentes registros de morosos que poder consultar en los que averiguar si el potencial inquilino ha tenido ya incidencias de pago con anterioridad y, en tal caso, estar prevenido para poder pedir otro tipo de garantías o incluso llegar a rechazar al inquilino. Este punto puede ser mucho más fácil si se gestiona el alquiler a través de un profesional, ya que si bien el potencial inquilino puede ser reacio a entregar sus datos personales y económicos a un particular, se mostrará más dispuesto a que el estudio de riesgo lo realice un profesional inmobiliario.

2. Pedir garantías adicionales

Además del pago de la fianza –que cubre posibles desperfectos en la vivienda provocados por el inquilino a término del contrato-, la ley permite que se establezca cualquier tipo de garantía del cumplimiento de las obligaciones de pago de manera adicional en el momento de firmar el contrato.

A través de esta garantía adicional (por ejemplo, a través del pago de una o dos mensualidades extra) se trata de cubrir las obligaciones de pago no satisfechas por parte del inquilino o los desperfectos que éste pueda provocar en la casa. Su importe es libre por acuerdo entre propietario e inquilino.

3. Exigencia de aval

El aval es un respaldo que da un tercero sobre los pagos que asume el inquilino. En caso de que éste deje de pagar, será el avalista el responsable de saldar la deuda como si fuera suya. En el caso del alquiler de vivienda, el propietario puede exigir dos tipos de avales:

a) Aval personal: otra persona, generalmente un familiar, puede avalar los pagos del inquilino. En caso de que éste dejase de pagar, sería el avalista el que respondiera de la deuda.

b) Aval bancario: en este caso es una entidad financiera la que responde de los pagos si el inquilino deja deudas pendientes. Por la solvencia que se les supone, este tipo de entidades resulta más fiable de cara a dar seguridad al propietario. El problema es que el inquilino puede tener dificultades para conseguirlo, ya que el banco para dar este aval puede, en función del perfil del potencial inquilino:

I. Avalar los pagos durante sólo una determinada duración de tiempo (por ejemplo seis meses o un año, plazo después del cual tendrán que ser renovados), con un coste asociado.

II. Ir. pedir que el inquilino deje depositado el importe del aval en el banco (por valor de varios meses de alquiler) durante el tiempo que dure el aval. Ésta es la práctica más habitual. El problema es que muchos inquilinos no dispondrán de esta cantidad de dinero para dejarla en depósito.

Tanto por el coste como por la dificultad a la hora de conseguir un aval, la exigencia por parte del propietario de este requisito puede actuar como freno para conseguir encontrar un inquilino.

4. Someter el contrato al arbitraje

Se trata de una vía de resolución de conflictos alternativa a la vía judicial y regulada por la ley. Consiste en que tanto el inquilino como el arrendador firman un anexo al contrato en el que, en caso de conflicto, acuerdan someterse a la decisión que tome un árbitro imparcial con el fin de solucionarlo.

De este modo, en caso de impago de la renta, un árbitro mediará en el conflicto, sin necesidad de recurrir a la vía judicial ni contratar abogado y procurador, para tratar de encontrar una solución.

El punto negativo es que, en caso de que una vez conocida la decisión arbitral, y a pesar de que tanto como inquilino como propietario han firmado de antemano aceptar la decisión, si una de las dos partes no la acata, la otra parte tendrá que iniciar un procedimiento de ejecución del laudo ante la justicia ordinaria.

5. Contratación de seguros de impago o desperfectos

Una alternativa interesante a considerar a los avales o garantías adicionales que se exigen al inquilino es la contratación de seguros que cubran los impagos o desperfectos ocasionados por el inquilino en la vivienda. De este modo se evita el esfuerzo de pago inicial por parte del inquilino que requiere la constitución del aval o la entrega de una elevada fianza y que puede llegar a ser inasumible cuando no se tienen suficientes ahorros.

Diferentes compañías ofrecen pólizas de seguros con un abanico de coberturas que cubren diferentes supuestos: impago por parte del inquilino, daños ocasionados en la vivienda, gastos judiciales de abogado y procurador en caso de tener que llegar al desahucio, etc. El coste dependerá de la cobertura de la póliza, es decir, de la cantidad de dinero asegurada en caso de impago o daños, así como de la renta de la vivienda y de la compañía aseguradora elegida. El importe, no obstante, puede ser pagado por casero o inquilino y suele ser del orden del coste de un seguro de hogar, menos de 200 euros anuales –si bien variará en función de la cobertura-

6. Alquilar a través de organismos oficiales

Muchas comunidades autónomas y ayuntamientos cuentan con un servicio público a disposición de los ciudadanos para intermediar en el alquiler y aportar garantías, tanto al arrendador como al arrendatario. El propietario ofrece su piso, a un precio más económico que el de mercado, recibiendo la garantía del organismo público de que su piso va a estar cuidado, con lo que gana en tranquilidad. Por su parte, el inquilino se beneficia de un coste, a priori, más reducido y además cuenta con la intermediación de un organismo público en el caso de que surja un problema en la vivienda.