¿Hipotecas cada vez más caras?

Durante los dos últimos años estamos viviendo una moda en el mercado hipotecario que se resume en hipotecas cada vez más caras y una mayor dificultad para que te aprueben un préstamo. Asimismo, las hipotecas a tipo variable – con referencia al Euribor – reinan con mayoría abrumadora sobre el resto.

Sin embargo, este mes de octubre hemos visto un movimiento que puede constituir un punto de inflexión sobre la oferta hipotecaria: la Caixa va a priorizar la comercialización de hipotecas con un tipo de interés fijo del 5,50% durante los 10 primeros años con un diferencial posterior del 1,75% (mejorables en función del perfil del cliente). Por ser puristas, sería una hipoteca mixta, pero con un plazo fijo mucho más largo de lo habitual lo que le acerca a una hipoteca fija.

Si tenemos en cuenta que el Euribor actual está en el 0,64%, hablamos de un margen de casi el 5%. El Euribor medio desde su creación (hace 12 años) está en el 2,98%, por lo que podríamos esperar un margen medio del 2,50% aproximadamente, en línea con muchas hipotecas en la actualidad.

Márgenes e inflación mandan

¿Qué puede significar esto? probablemente este cambio de estrategia responda a dos visiones:

1) necesidad de formalizar hipotecas con un margen adecuado: hace tiempo explicamos que la rentabilidad de los bancos en las nuevas hipotecas no era precisamente alta y esta política seguramente busca asegurar que el nuevo volumen formalizado garantiza unos márgenes adecuados.

2) previsión de inflación futura: las hipotecas a tipo fijo protegen a los clientes contra variaciones del Euribor, pagando siempre la misma cuota mensual. Anclando esta cuota durante 10 años, la Caixa se asegura de que los clientes no sufrirán si de repente el Euribor se dispara, tal y como ocurrió entre 2006 y 2008. Así también pueden buscar tratar de minimizar un potencial impacto en la morosidad de su cartera.

¿Se trata de un fenómeno aislado?

Seguramente hay quien pensará que la Caixa ha tomado esta decisión para dar prioridad a la salida de sus inmuebles, pero la verdad es que no se trata de un caso aislado, aunque sí sea hasta ahora el más llamativo. BBVA, Barclays o UCI (por nombrar solamente 3 entidades) llevan un tiempo comercializando hipotecas con un tipo de interés fijo durante los primeros 3 años, aunque en estos casos el tipo de interés durante dicho período se mueve en un rango del 3,25%-4,50%.

¿Qué hipoteca elegir?

Los tipos de interés hipotecarios en EEUU están en mínimos históricos, mientras que las hipotecas a tipo fijo en Francia rondan el 3,3%, si en España tuviésemos hipotecas a tipo fijo a niveles del 3,30%, no habría duda alguna, pero desgraciadamente no es así.

Cada situación particular requiere de una recomendación específica, pero una guía válida puede ser la media histórica del Euribor que como hemos comentado anteriormente está ligeramente por debajo del 3%, y los diferenciales actuales sobre Euribor más competitivos rondan el 1,50%-2,00%.

Es muy importante meter en la coctelera conceptos como el plazo al que firmamos el préstamo (inicialmente pagamos más intereses, con lo que un tipo más bajo inicial suele ser positivo para hipotecas a plazos menores), las vinculaciones que nos pide el banco, los seguros a contratar, comisiones, etc. en el fondo, estamos hablando de dinero que vamos a pagar, independientemente del concepto, por lo que la suma total es el número a comparar

Por último, la posibilidad de que podamos mejorar la hipoteca en un futuro también suele ser un concepto que pesa a la hora de contratar una hipoteca u otra, aunque nadie puede garantizar que en un plazo de 3 o 5 años los bancos vayan a ofrecer hipotecas con mejores condiciones que ahora.