La
incertidumbre sobre los términos y condiciones del famoso “banco malo” parece
que llega a su fin. El pasado 31 de agosto el gobierno aprobó mediante
decreto-ley un paquete de medidas de reestructuración de entidades de crédito,
con el que pretende completar el saneamiento del sistema financiero español.
el
capítulo VI recoge en tan solo dos artículos la constitución de una sociedad
gestora de activos que durante un tiempo limitado se encargará de la tenencia,
gestión y administración directa o indirecta, adquisición y enajenación de los
activos “tóxicos” que le transfieran las entidades de crédito y que el FROB
determine.
En
los próximos tres meses, la sociedad de gestión de activos procedentes de la
reestructuración bancaria habrá de estar legalmente constituida, y durante el
otoño se habrá debido completar toda la normativa reglamentaria que regule su
modelo organizativo y de gestión. Quedan por dilucidarse cuestiones extraordinariamente relevantes,
como qué activos se transfieren a su balance, a qué precio y cuál será la forma
de pago de la aportación.
En
estos días, todos los titulares, e incluso las palabras del propio ministro de Luís
de Guindos, apuntan a que “la
valoración de los activos tóxicos es la clave”. El ministro
incluso manifiesta que “el banco malo ha de ser una sociedad de gestión de
activos inmobiliarios rentable, que no genere pérdidas”.
La
fórmula de determinación del valor de aportación de los activos para la
viabilidad de la sociedad gestora, pero creemos que existen otros factores, aún
no comentados públicamente, que son tan relevantes como el valor de transmisión
de los activos tóxicos. de entre ellos, destacamos tres aspectos que en
nuestra opinión afectarán
mucho a la viabilidad de dicho banco malo: el margen de maniobra para financiar a los
compradores de activos; las
garantías otorgadas por los bancos sobre pérdidas futuras y
finalmente la valoración y
financiación de los costes futuros asociados a los activos transmitidos.
La
venta de viviendas y otros activos terminados se ha potenciado por los bancos
mediante el otorgamiento de condiciones financieras muy favorables a los
compradores (financiación del 100% de la compra, incluido los costes e IVA y
diferenciales muy reducidos). Sin esa capacidad de financiación al comprador, los precios de venta serán muy inferiores a
los actuales. Este hecho, que puede ser muy positivo para los
compradores, significará que la liquidación de estos activos será más lenta y/o
a un menor precio, lo que debería considerarse en la valoración de su
aportación
Los
pocos suelos adjudicados que se han liquidado en estos años se han transmitido
a promotores inmobiliarios junto con el incentivo, entre otros, de la concesión
del préstamo promotor para desarrollar las viviendas correspondientes. Si el
banco malo no tiene esa capacidad de financiar al promotor inmobiliario, el paquete de suelo que tenga que gestionar
será más que líquido y de valor indeterminado durante muchos
años. De alguna manera debería existir un compromiso de financiación al
comprador/promotor por parte de la entidad financiera que traspasa los activos
al banco malo, de cara a no perjudicar sus posibilidades de desinversión en los
próximos años.
Se ha
comentado públicamente que el banco malo no supondrá pérdidas para los
contribuyentes. Ojalá sea cierto, pero estaríamos mucho más tranquilos si los
bancos que transmiten dichos activos garantizan que así sea. En este sentido,
creemos que debería instrumentarse alguna
medida que permita cubrir parte o todas las pérdidas potenciales futuras
de estos activos, mediante su conversión en acciones del banco que las origine.
Por
último, nos gustaría recordar, que una parte importante de los suelos que se
van a transmitir al banco malo, requerirán inversiones y gastos a muy corto
plazo, de cuantías muy significativas, relacionados con los procesos de
urbanización en los que se encuentran inmersos. Si los suelos en estas
condiciones se valoran a importes mínimos, nos podemos encontrar con muchos
casos en los que el banco malo debería desembolsar mucho dinero en su
urbanización, sin que la liquidez y el valor de los mismos mejoren
significativamente. De la misma forma, creemos que los bancos que transmitan
este tipo de activos deberían mantener el compromiso de facilitar los recursos financieros
necesarios para su conversión en suelos finalistas.
Luís
de Guindos ha asegurado que el
FROB será un accionista minoritario en el banco malo, y que
espera que los accionistas mayoritarios sean inversores privados. Para que esto
suceda, deben concretarse muchos más factores que el precio de la aportación de
los activos
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